Желающих снять квартиру в крупных городах всегда было достаточно. Причем чем значительнее город, тем выше спрос на съемную жилплощадь. Самара, конечно, не Москва – там сдача жилья превратилась в один из самых массовых и доходных видов бизнеса. Но, тем не менее, и в региональной столице немало людей имеют возможность заработать на лишних квадратных метрах, вот только далеко не все знают, как правильно это делать.
Сдавать квартиру – сложно или реально?
Первой мыслью тех, кто берется сдавать квартиру самостоятельно, становится мысль о возможных проблемах с квартирантами. В народе чрезвычайно популярны страшные истории о различных мошенниках, людях, устраивающих на съемных квартирах “малины” и “притоны”, портящих мебель и устраивающих коммунальные аварии, и просто о “добропорядочных квартиросъемщиках”, всеми способами пытающихся избежать своевременной оплаты.
По поводу другого пути сдачи квартиры - с оформлением всех необходимых документов, с привлечением риэлторского агентства, нотариуса, с уплатой всех налогов – в “народном фольклоре” есть другая серия страшных историй: о недобросовестных агентах и юристах, о непосильном бремени поборов, о жутких очередях в госучреждениях.
Поэтому часто при отсутствии опытных знакомых, “съевших собаку” на квартирных делах, намерение сдать квартиру так и остается лишь намерением. В связи с этим, можно уверенно утверждать, что, несмотря на спрос, на рынке всегда существует масса свободной жилплощади, которая не сдается.
И все же существует несколько правил, придерживаясь которых можно сдать квартиру достаточно быстро и за хорошие деньги и при этом обезопасить себя от возможных неприятностей.
Не умеешь сам – доверься профессионалам
Это первое и самое главное правило для тех, кто никогда раньше не занимался сдачей жилья в аренду. Вы можете выслушать тысячу советов, перечитать кучу литературы, но если не имеете личного опыта в этом деле, то лучше обратиться в агентство недвижимости. Правда, за предоставленные услуги риэлторы возьмут с вас соответствующее вознаграждение, но зато вашу недвижимость будут активно продвигать на рынке и подберут надежных, стабильных жильцов.
Боязнь обращаться в крупные компании совершенно напрасна, ведь только они смогут обезопасить вас от неприятностей, с которыми вы может столкнуться при работе с агентствами-однодневками. Доверять можно только проверенным агентствам, не менее пяти лет работающим на рынке, имеющим высокую репутацию и известность.
Объективность – залог успеха
Следует иметь в виду, что риэлтор, кроме всего прочего, точно и профессионально может определить стоимость аренды вашей квартиры. Но если вы все-таки решили заняться сдачей квартиры самостоятельно, то постарайтесь оценить ваши апартаменты как можно более адекватно – от этого зависит, как быстро вы ее сможет сдать и в то же время - насколько большую получить выгоду.
Рыночная стоимость жилплощади зависит от многих факторов: от типа дома и его месторасположения, от размера квартиры, ее меблировки, отделки, наличия телефона. Наибольшим спросом пользуется жилье в новых домах и монолитно-кирпичных постройках в престижных районах с удобными транспортными развязками.
Желательно, чтобы сдаваемая квартира была в хорошем состоянии и имела все для жизни – минимально необходимый набор мебели и посуды, исправную сантехнику и кухонную плиту, телефон. Наличие телевизора и другой бытовой техники, а тем более выделенной интернет-линии может значительно повысить стоимость аренды.
Естественно, что в число трудноликвидных попадают квартиры неотремонтированные, на первом этаже, в труднодоступных районах. Спрос на квартиры без мебели также гораздо ниже, чем на полностью обустроенное жилье, но все же на такое предложение найдутся свои клиенты. А арендодатель в этом случае, несмотря на низкую стоимость аренды, имеет определенные выгоды, связанные с низкими расходами и отсутствием риска потерять деньги на амортизации мебели.
Деликатная любознательность
При сдаче квартиры не стоит торопиться – следует убедиться в надежности человека. Здесь каких-то особых рецептов нет. Однако важно сформировать впечатление о человеке, а для этого общению по электронной почте лучше предпочесть разговор по телефону, а еще лучше – личную встречу. Только после обстоятельного живого разговора можно принимать решение – стоит ли пускать человека в свою квартиру.
Даже если вы приняли положительное решение, и арендатор заплатил вам за полгода вперед, не стоит о нем забывать. Через пару месяцев посмотрите на порядок в квартире. Делать это нужно деликатно. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику. Кроме того, можно поговорить с соседями - выяснить хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сильных сомнений - можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой.
Договор дороже денег
Этот момент очень важен. Если вы не хотите, чтобы у вас дома устраивались ежедневные шумные вечеринки - оговаривайте это с жильцами заранее и прописывайте все это в договоре. Потому все ваши усилия выгнать “гуляк” из квартиры могут оказаться тщетными - ведь если в бумагах не сказано, что чего-то делать нельзя, значит делать это можно.
Заключая договор на аренду жилья, четко оговаривайте сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. Наиболее распространенная практика - за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию - арендатор, так как сумма зависит от его нужд. “Межгород” на телефоне лучше предварительно отключить – для таких звонков есть сотовая связь. Очень рекомендуется составить опись имущества в двух экземплярах, один из которых остается у вас на руках. Чтобы потом хозяин квартиры не заявил о пропаже чего-то, о чем вы даже не подозревали.
Вообще, в договоре можно обговорить все что угодно - например, условия выселения плохо ведущего себя квартиранта или степень ответственности жильца в случае, если он зальет соседей внизу. Так что если у вас есть какие-то пожелания к жильцу, лучше письменно обговорите их заранее - еще на стадии заключения договора.
Кстати, если вы сотрудничаете с риэлторским агентством, то за правильность составления договора между арендодателем и нанимателем несет ответственность именно агентство.
Заплати налоги и спи спокойно
По закону собственник, сдающий жилье, в аренду, обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и каждый год платить подоходный налог – 13% от полученной суммы. Поэтому если вы не хотите иметь проблем с госорганами, копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления налога на доходы. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года. Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги все равно обязан владелец квартиры.
Алексей Сергушкин, SamRu.ru
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Мария Копылова, руководитель правового департамента ГК “Спектр недвижимости”:
- На сегодняшний день рынок аренды жилья еще очень плохо урегулирован, и, как правило, взаимоотношения между собственником и арендатором согласовываются в устной форме.
При заключении договора аренды в письменной форме выгоды имеет как собственник, так и арендатор. Все их взаимоотношения по вопросам вселения, выселения, порядка оплаты и т.п. будут изложены на бумаге и в случае спорной ситуации могут являться доказательной базой в суде для защиты интересов как той, так и другой стороны.
По форме договора и по вопросам его заключения можно обратиться в любое агентство, в том числе и в РА "“Спектр недвижимости”.
